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起底:广州地标购物中心流拍后再降6亿 股东暗战

2019-07-11 11:40 网络整理

(原标题:“地标级”购物中心流拍后再降5 .77亿 起底股东内部“暗战”)

太阳新天地将于7月24日进行第二次司法拍卖,起拍价降至约23亿

起底:广州地标购物中心流拍后再降6亿 股东暗战

作为股东融资的平台,太阳新天地承担的债务将近30亿元,而每年的商场租金仅约1.8亿元,可谓债务缠身。

太阳新天地已启动第二次拍卖程序。

即便比评估价已经便宜了二十几亿,但珠江新城最大的单体购物中心太阳新天地,依然像足了一只“烫手山芋”。已经流拍一次的的太阳新天地,将在7月24日再次拍卖,而起拍价再降5 .77亿元,相当于评估价的五折。

南都记者了解到,作为股东融资的平台,太阳新天地承担的债务将近30亿元,而每年的商场租金仅约1.8亿元,可谓债务缠身。首次拍卖前,部分投资者或被一些“阻碍”“声音”吓到,股东之间的“暗战”白热化,也让二次拍卖能否顺利陷入疑云。

地标级购物中心为何陷入泥潭?

作为广州珠江新城地标级的购物中心,太阳新天地被视为“印钞机”级别的存在,但却在近些年来一步步陷入泥潭。

广东省商业地产投资协会常务副会长、第一商业网总裁黄华军接受南都记者采访时表示,因为最开始定位的目标较高,所以太阳新天地的硬件设施就算今天来看,都还非常不错。“最大的问题可能是坪效不高,导致账面上收回来的钱不多,收益未达到理想水平。”黄华军透露,如果和天河商圈相比,太阳新天地的租金水平只有前者的5-6成。

其实近几年,广州的核心商圈已经鲜有大型购物中心开业,因此总体来看,空置率和租金水平都保持在较好的水平。第一太平戴维斯最新发布的数据显示珠江新城商圈首层租金二季度同比增长明显,同比增幅高达16.3%至941.7元/平方米/月。

“坪效不高是有历史原因的。太阳新天地在最初的招商期间,为了吸引一些中高端品牌入驻,商场只能牺牲收益,降低租金水平。”黄华军表示,从该商场的品牌和业态组合来看,并不比其他购物中心差,只是前期让利太多,现在需要的只是时间。

太阳新天地控股股东代表吕碧君也坦言,太阳新天地承担的债务将近30亿元,而每年的商场租金仅约1.8亿元。“本来有望通过操作慢慢将年租金提升至4亿元,但此前严重低估了房地产金融行业宏观形势变化的影响,2018年下半年债务压力巨大,导致百嘉信集团、华骏实业、太阳新天地的相关房产、银行账户陆续被法院司法查封、冻结,直至2019年6月27日被法院执行拍卖。”

复盘:一拍流拍或因“某些声音”

6月28日上午10点,在15874次围观中,太阳新天地在阿里拍卖的第一次司法拍卖难逃“流拍”命运。尽管28.84亿元的起拍价仅为评估价的七折。

“如果是正常的资产转让,45亿左右是合理的价格。拍卖的话,可能一拍对所有投资者的心理价位来说,还是有点高,对二拍有着期待,所以一拍流拍在预期之中”。控股股东授权代表、百嘉信集团财务副总监吕碧君、百嘉信集团人力行政总监范杰接受南都记者采访时表示。

“我们先后带了二三十人参观太阳新天地,就实际情况与投资者进行了交流。意向者还是有的,但不知道是不是被拍卖前放出的各种阻碍、声音给吓到了,这也有可能。”

吕碧君所提到的“阻碍”“声音”,即6月20日百嘉信集团控股股东(合计持有太阳新天地60%股权的北京万士丰实业有限公司与上海訾希商务信息咨询合伙企业)与瑞晟公司(持股40%)双方进行的一次隔空“对战”。

根据控股股东向记者提供了一份视频资料显示,有一名男子曾撬开存有百嘉信集团旗下相关公司部分公章和银行U盾保管箱的监控视频,视频显示该男子撬开保管箱获取公章后,随即在若干文件上加盖了公章。

“2019年2月1日和2月12日,瑞晟公司通过盗窃、转移等方式非法获取百嘉信集团及旗下各公司公章证照和银行网银U盾后,随即发生了驱赶控股股东授权代表、集团董事、监事的行为”。吕碧君称,控股股东方目前已掌握了瑞晟公司、戎威公司及个别前高管大量的违法证据材料,并将“通过法律途径追究到底”。

黄华军也坦言,太阳新天地的流拍,更多的可能是牵扯太多的债务问题,而不是商业运营的错。

争议焦点

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究竟谁应拥有控制权?

瑞晟公司的公开声明中认为,“百嘉信集团的实际控制权始终掌握在真实出资的瑞晟公司”。而所谓的“控股股东”,是“一分钱不花就成为大股东”,身份本就靠欺诈骗取,最终还算不算大股东,司法机关会给出判决。“是他们负责的融资团队使百嘉信集团一步步陷入债务追索的泥淖,几乎全部资产被法院查封。”瑞晟表示。